Byfortætning

Fortætningsmuligheder i eksisterende boligområder

I Kommuneplan 2021 er der åbnet for fortætningsmuligheder, udvalgte steder i kommunen. Muligheden er tænkt til eksisterende lidt ældre villakvarterer, hvor der åbnes for nye, mindre og tidssvarende boliger.

Målgrupperne er brede, det kan f.eks. være ægteparret, hvor børnene er flyttet hjemmefra, og huset blevet for stort, men hvor man stadig gerne vil have eget hus med have. Eller flere generationer, der gerne vil bo tæt på hinanden, men i sit eget. Eller en enlig forsørger med et-to børn, der ønsker at bo i en lejlighed eller et tæt-lav byggeri.

Det er altid en god ide at gå i dialog med kommunen om sine ideer et konkret sted, inden man f.eks. køber ejendommen eller investerer i en masse tegningsarbejde, så man ikke pludselig står med en grund, der ikke kan bruges til det, man havde drømt om.

Der er mulighed for fire forskellige fortætningsmuligheder.

  • Enfamiliehuse på små grunde
  • Dobbelthuse
  • Huse i to etager med to boliger
  • Tæt –lavt byggeri

Enfamiliehuse på små grunde

I disse områder er det muligt at udstykke grunde med en grundstørrelse på ned til 450 m2 Der ud over glæder de normale regler dvs. typisk en bebyggelsesprocent på 30, og en afstand til skel på 2,5 meter mv.

Dobbelthuse

Etablering af dobbelthuse kan ske på grunde på mellem 300 og 500 m2 pr. bolig. Derudover
gælder de normale regler dvs. typisk en bebyggelsesprocent på 30, og en afstand til skel på 2,5
meter mv.

Det er muligt at opføre enfamiliehuse på små grunde og dobbelthuse i følgende rammeområder:

  • 3.B1 Vinderød Enghave (dog ikke langs Vinderød Skov)
  • 4.B1 Åsebro
  • 4.B5 Aavej
  • 4.B7 Pilevej
  • 6.B1 Kregme
  • 8.B3 Hundested Nord, oppe på plateauet
  • 8.B14 Peder Olsens Vej, oppe på plateauet
  • 8.B30 Roersvej
  • 8.B36 Dalen og Parallelvej, oppe på plateauet
  • 9.B7 Lærkevej og Funkisvej

Huse i to etager med to boliger

I enkelte områder kan opføres nye toetages villaer med to boliger, mens der i enkelte andre områder kan indrettes boliger i to etager i eksisterende byggeri.

Det er muligt at opføre nye boliger i to etager i følgende rammeområder:

  • 4.B18 Tømmerpladsvej
  • 4.B27 Nørregade Nord

Det er muligt at indrette boliger i to etager i følgende rammeområder:

  • 8.B4 Ved Skansen, længst mod vest indrettet i eksisterende byggeri, ikke nyt
  • 8.B5 Skansevej, længst mod vest indrettet i eksisterende byggeri, ikke nyt

Der er enkelte steder hvor fortætningen kun er mulig gennem en lokalplan. Dette skyldes at, der kan være forhold i området, som gør, at området generelt ikke vurderes egnet til fortætning eller, at hele området ikke vurderes egnet til samme type fortætning.

Fortætning gennem lokalplan kan ske i disse rammeområder:

  • 5.B5 Karlsgave
  • 5.B9 Magleblik
  • 5.B12 Maglehøj

Man skal være opmærksom på, at hvis der er en gældende lokalplan for området, kan det kræve en dispensation eller en ny lokalplan at udnytte fortætningsmuligheden. Man skal også være opmærksom på, at der kan være lokale forhold som vejadgang eller andet, der gør, at man ikke kan udnytte fortætningsmuligheden på en specifik grund.
Du kan læse mere i Kommuneplan 2021 – retningslinje 3.3.2 og 3.3.4 i afsnittet By- og Boligudvikling.

Tæt-lav byggeri

En anden mulighed for at fortætte er ved at opføre et tæt-lav byggeri med rækkehuse, klyngehuse eller lignende. Det er som udgangspunkt muligt i langt de fleste boligområder. Et tæt-lav byggeri skal have et omfang, der gør, at det kan fremstå som et selvstændigt byggeri. Det betyder som oftest, at der skal 5-7 boliger til, før der kan opnås en egen karakter. Hvor mange
boliger, det kræver at skabe en egen karakter, vil dog afhænge af det område, som byggeriet placeres i. Men typisk skal man have en grund på mindst 2.000 m2. Kravene til kvaliteten af tæt-lavt byggeri er steget i de senere år. Generelt stilles der krav om at grunden er velindrettet, så der skabes grobund for et godt levested. Det betyder, at der stilles en række krav til byggeriet. Disse omhandler blandt andet krav til:

  • grundarealet ved hver bolig, der skal være mindst dobbelt så stort som boligarealet – dog mindst 150 m2,
  • fornuftige reelt brugbare fællesarealer, som udgør mindst 10 procent af det samlede grundareal
  • 2 parkeringspladser pr. bolig,
  • tilstrækkelig plads til en affaldsløsning,
  • opbevaringsplads til hver bolig på mindst 5 m2 – heraf kan de 2 m2 pr. bolig samles i fælles skur til cykler, barnevogne m.m.

Tæt-lav byggeri kan ikke opføres med vandret lejlighedsskel, men den enkelte bolig kan oftest være i 1½-2 etager. Bebyggelsesprocenten er i de fleste tilfælde 35-40 og afhænger af typen.

Et tæt-lav byggeri vil næsten altid kræve, at der udarbejdes en lokalplan.

Det vurderes, at der er enkelte boligområder, hvor tæt-lav byggeri ikke ønskes på grund af områdets særlige karakter. Det er typisk områder, der har en særligt værdifuld åben lav bebyggelsesstruktur – f.eks. nogle kulturmiljøer, eller som på anden måde vurderes uegnet til tætlav byggeri. I nogle af områderne – herunder bymidterne – vil det ofte være muligt at bygge i 2
etager og enkelte steder mere end 2 etager.

I følgende rammeområder er det ikke muligt at opføre tæt lavt byggeri:

  • Inden for bymidterne i Frederiksværk og Hundested
  • 3.B2 Langs Vinderød Skov
  • 4.B21 Bakkegade og Frydsvej
  • 4.B22 Fredens Allé
  • 4.B24 Strandvejen
  • 5.B4 Karlsgavevej
  • 8.B5 Ved Skansen
  • 9.B12 Peder Madsensvej
  • 9.B18 Søndergade og Frederiksværkvej

Du kan læse mere i Kommuneplan 2021 – retningslinje 3.3.6, 3.3.8 og 3.3.9 i afsnittet By- og
Boligudvikling.