Guide til dit byggeprojekt

Kom i gang med dit nye byggeprojekt

Du har taget beslutningen om at gøre dine byggedrømme til virkelighed. Derfor vil vi i Halsnæs Kommune hjælpe dig med at føre disse drømme ud i livet. Denne brochure er din guide til hele byggeprocessen med gode råd og vigtige huskelister.

Er der noget, du er i tvivl om, så kontakt os. Ved komplekse sager kan der afholdes et forhåndsdialogmøde.

Grundig research

Undersøg, hvad der gælder for din ejendom, og tjek, om du skal have flere tilladelser. En god idé kan være at tjekke for lokalplaner mv. Tjek for lokalplaner på dette link.

Ansøg om tilladelse

Ansøgninger skal fremsendes gennem Byg og Miljø. Byg og Miljø guider dig igennem, hvad vi skal bruge for at behandle din ansøgning.

Tillykke – din ansøgning er godkendt

Husk at læse byggetilladelsen igennem, og tjek for krav inden påbegyndelse.

Har du spørgsmål undervejs i din byggeproces, så kontakt os.

Læs din tilladelse, og saml sammen: Din tilladelse er gældende i ét år. Det er derfor vigtigt, at du husker at meddele os, når du går i gang med dit byggeprojekt.

Færdigmeld dit byggeri

Du er nu færdig med dit byggeri. Du skal meddele os gennem Byg og Miljø, at du er færdig, samt indsende dokumentation i henhold til din tilladelse.

Ibrugtagning

Du har indsendt færdigmelding og dokumentation, og du modtager din ibrugtagningstilladelse i Byg og Miljø.
Tillykke, din bygning står nu klar.

Det er en god idé at bruge en rådgiver

For at sikre en god og effektiv byggeproces anbefaler vi, at du søger råd hos en professionel byggerådgiver. Selv om det kan virke som en stor investering, er det godt givet ud, da du med kompetente fagfolks hjælp vil kunne udforme din byggeansøgning korrekt lige fra start til slut.

Vær opmærksom på, at du har ansvaret for, at dit byggeri overholder bygningsreglementet, lokalplanbestemmelser og anden lovgivning. Er de ikke overholdt, må du enten ændre projektet eller søge dispensation. Link til bygningsreglementet.

Det kan være nødvendigt at søge og indhente andre nødvendige tilladelser til f.eks. regnvand, affald og overkørsler. Link til Halsnæs Kommunes hjemmeside for info om nødvendige tilladelser.

Researchfasen

Uanset om du har købt en grund, river noget ned, bygger nyt eller til eller bygger noget, som ikke kræver tilladelse, skal du sørge for, at du har undersøgt tingene grundigt på forhånd.

Det kan være yderst frustrerende, hvis byggeriet af din drømmebolig eller dit påtænkte byggeri af for eksempel en garage ikke kan lade sig gøre, fordi der ikke er foretaget tilstrækkelig research.

Researchfasen kan for mange være tidskrævende, og du har måske lyst til at give op undervejs. Hæng i. En grundig research og dialoger med de rette fagkompetente folk kan være præcis det, der skal til, for at du kan få dine drømme opfyldt.

I researchfasen er det en god idé at være opmærksom på følgende:

Undersøg, om der er en lokalplan, deklaration eller byplanvedtægt for ejendommen. www.ois.dk og www.tinglysning.dk Er der afvigelser i forhold til lokalplan m.v., skal du muligvis søge en dispensation.
Vær opmærksom på, om du bygger i by- eller landzone, da kravene varierer i zonerne.
Hvilke beskyttelseslinjer er der i forhold til for eksempel skov, å, strand og gravhøje m.v.?
Har du brug for en byggeskadeforsikring, eller bygger du selv?
Foreligger der eksisterende tegninger? Undersøg for eksisterende tegninger i det digitale byggesagsarkiv på dette link.
Er din bygning bevaringsværdig, og hvordan skal du forholde dig til det?
Hav styr på, hvilke materialer du bygger i til din ansøgning.
Få undersøgt jordbunden.

Som du kan se, er der mange ting, du skal forholde dig til, inden du beslutter dig for at gå i gang. Derfor anbefaler vi, at du kontakter en kyndig byggerådgiver, som kan hjælpe dig sikkert gennem researchfasen.

Tal med din nabo

Et nyt byggeri kan virke voldsomt på omgivelserne.

Derfor anbefaler vi, at du tidligt i processen taler med dine naboer om dine kommende byggeplaner.

En god dialog fremmer det gode naboskab.

Tjekliste

Her er en liste over de typiske ting, som du skal have styr på, inden du sender ansøgningen om dit byggeprojekt. Noget af det kan være en fordel at få en rådgiver til at hjælpe dig med.

Varmeforsyning
Spildevand og regnvand fra tage og overflader
Jordbund og forurening
Skelgrænser
Ledninger og kabler
Tilslutning til forsyning
Brandmæssige forhold
Landzonetilladelse
Overkørselstilladelse
Byggelinjer ift. vej- og lokalplaner
Beskyttelseslinjer i forhold til f.eks. strand og fortidsminder
Beregningsregler
Krav om byggeskadeforsikring
Fuldmagt fra ejer eller underskrift med NemID/MitID i Byg og Miljø
Tinglysning
Lokalplaner

Andre forhold, der kan påvirke dit byggeri

Vand og spildevand

Spildevand er vand fra afløb i toilet, bad og køkken og eventuelle andre afløb. Regnvand fra tage, indkørsler og andre belagte overflader betragtes også som spildevand.

Afledning af spildevand kræver tilladelse efter miljøbeskyttelsesloven. Vær opmærksom på, at væsentlige bygningsmæssige ændringer kan kræve ny spildevandstilladelse. Det er kommunen, der afgør, om en ændring er så væsentlig, at der kræves en ny spildevandstilladelse.

Arbejdet med kloakker skal udføres af en autoriseret kloakmester, uanset om du bor i et kloakeret område eller i det åbne land.

Link til mere info om spildevand og spildevandstilladelser.

I kloakerede områder er det spildevandsforsyningsselskabet, der står for håndtering af spildevandet. Du skal blot sørge for at tilslutte spildevandet til forsyningsselskabets ledninger via skelbrøndene på din grund.

Oplysninger om tilslutning til offentlige kloak fremgår af byggetilladelsen. I nogle områder skal du dog selv håndtere regnvand via nedsivning på grunden. Kloakmesteren ved, hvordan dit område er kloakeret.

I det åbne land er du selv ansvarlig for at bortskaffe dit spildevand. Der er flere løsningsmuligheder, men fælles for dem er, at du skal have en tilladelse, inden du går i gang. Kloakmesteren kan rådgive om, hvilken løsning der er bedst ved din ejendom, og hjælpe med ansøgning om tilladelse.

Vær opmærksom på, at et spildevandsanlæg i det åbne land typisk kun passer til én husstand/boligenhed. Hvis du ønsker at lave yderligere boligenheder på din ejendom eller lave udlejning/bed & breakfast, så vil det som udgangspunkt kræve en ekstra spildevandsløsning.

Landzonetilladelse

Kommunen er inddelt i forskellige zoner/områder. Langt de fleste ejendomme tæt på byerne er i byzone, og de fleste sommerhuse er placeret i sommerhusområde. De øvrige ejendomme er i landzone.

Bor du i landzone og vil bygge, skal du ud over en byggetilladelse måske også have en landzonetilladelse. Kontakt os, inden du går i gang med projektet, for at få fastlagt, hvilke muligheder der er på din ejendom.

Lokalplaner

En lokalplan fastsætter bestemmelser om anvendelse, bebyggelse, materialer, veje m.m. og er juridisk bindende. Den gælder for alle grundejere og lejere i det område, som dækkes af lokalplanen.

Når du skal bygge nyt, bygge om eller på anden måde ændre på din ejendom, er det en god idé at undersøge, om en lokalplan rummer særlige bestemmelser for din ejendom. En lokalplan kan også regulere, om dit hus er bevaringsværdigt, og om der skal søges dispensation til udvendige ændringer.

Hvis du søger dispensation fra lokalplanen i dit byggeri, kan det kræve en høring, og du kan forvente en længere sagsbehandlingstid. Du kan læse mere om lokalplaner på vores hjemmeside www.halsnaes.dk.

Affald

Hvis du bygger nyt, skal du have en plan for, hvordan du kommer af med dit affald – både dit byggeaffald og erhvervsaffald eller almindelig dagrenovation fra beboelse. Du kan læse om erhvervs- og byggeaffald samt renovation på vores hjemmeside www.halsnaes.dk.

Jord og forurening

Du kan selv undersøge forureningsforhold, og om der er forurenet, da det kan koste mange penge at skulle flytte jord og få forurenet jord kørt væk. Du kan læse mere om forurening på vores hjemmeside www.halsnaes.dk.

Terrænforhold

Som udgangspunkt bør væsentlige terrænreguleringer undlades, og på grunde med meget skrånende terræn bør byggeri indpasse sig i terrænet, f.eks. ved at det udføres i forskellige niveauer og nedtrappes i terrænet.

Terrænregulering omkring bygningen godkendes ved udstedelse af byggetilladelse samt fastlæggelse af niveauplan. Du skal være opmærksom på, at øvrig terrænregulering skal overholde kommuneplan, lokalplan samt evt. tinglyste deklarationer.

Hvis du terrænregulerer, og Plan og Byg senere, f.eks. i forbindelse men en naboklage, vurderer, at terrænreguleringen er til gene, vil du jf. byggelovens §13 blive pålagt at ændre terrænet.

Eksempler på gener, som typisk vil betyde, at du vil blive pålagt at ændre terrænet, er indbliksgener; hvis overfladevand løber ind til naboen; hvis der er fare for nedskridning; hvis det ikke passer ind i området.

Tæt-lav byggeri

I Halsnæs Kommune opleves der stigende interesse for at opføre dobbelthuse og rækkehuse. Fortætning i boligområder skal ske i respekt for det enkelte områdes karakter, skala og struktur.

Forud for projektering og ansøgning om etablering af denne form for tæt-lav boligbyggeri skal man undersøge følgende:

Er ejendommen omfattet af en lokalplan, og hvad udlægger denne arealet til?
Hvad gælder for ejendommen i henhold til gældende kommuneplanramme?
Er der mulighed for fortætning?
Ansøges der om fortætning, skal det sikres/oplyses, at:
Kommuneplanens retningslinjer for fortætning eller tæt-lav byggeri skal overholdes
Der udarbejdes forslag til en udstykningsplan, som viser, at ovenstående punkter er mulige, herunder også afstandskrav ved skel.

Alt afhængig af det konkrete projekt kan byggeriets størrelse og karakter være af et omfang, der kan kræve lokalplan. Denne vurdering foretager Halsnæs Kommune.

Ordforklaring

De tekniske begreber, der ikke altid er så nemme at forstå.

Byggeret

Byggeretten er en ret, du har til at opføre bygninger på din grund, såfremt bestemmelserne i bygningsreglementet om bebyggelsesprocent, størrelse, etageantal samt højde- og afstandsforhold overholdes.

Helhedsvurdering

En helhedsvurdering er en vurdering, kommunen foretager, hvis en bygning ikke kan overholde byggeretten. Der tages højde for, hvordan bygningen i sin helhed fremstår i området, og hvad der er sædvanligt. Der tages også hensyn til naboerne, lysforhold, og hvordan det kan påvirke opholdsarealerne omkring.

En helhedsvurdering kræver en byggetilladelse og – i nogle tilfælde – en høring hos naboerne. Dette kaldes en partshøring.

Brandklasse og konstruktionsklasse

Byggeriets konstruktionsklasse afhænger af tre ting:

Hvor kompleks konstruktionen er
Hvor almindelig den er
Hvilke konsekvenser svigt i konstruktionen vil medføre.

Brandklasser siger noget om den brandrisiko, der er forbundet med byggeri. Jo større risiko, des højere brandklasse.

Det skrå højdegrænseplan

Det kan være svært at huske den rigtige ordstilling, men vi ved, hvad du mener!

Et skrå højdegrænseplan er en udregning, der angiver den maksimale højde, et enfamiliehus må have alt efter afstanden til skel. En gavltrekant medregnes ikke i det skrå højdegrænseplan.

Sammenskæringshøjde

I en lokalplan støder man ofte på en bestemmelse om en maksimal sammenskæringshøjde typisk på tre meter. Det betyder, at højden fra terræn til overkant af tagbeklædningen maksimalt må være tre meter målt i en lige linje langs ydervæggen.

Byggeskadeforsikring eller selvbyggererklæring

En byggeskadeforsikring er en forsikring, der gælder i 10 år, og som skal tegnes, hvis du får et professionelt firma til at bygge dit hus. Den dækker alvorlige byggeskader, som kan have betydning for bygningens levetid.

Ønsker du selv at stå for hele byggeprocessen, hvor du selv indgår aftaler med forskellige håndværkere, kan du undgå at tegne byggeskadeforsikringen ved at underskrive en selvbyggererklæring, hvor du i tilfælde af byggeskader selv kan risikere at skulle dække og udbedre disse.

Bebyggelsesprocent og udnyttelsesgrad

Hvis der i en lokalplan er bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent eller en udnyttelsesgrad, bruges de beregningsregler fra det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet, da lokalplanen blev vedtaget.

Eksempel på udregning:

Bebyggelsesprocent

Arealet af carport + udhus + overdækket terrasse. Samlet over 50 kvadratmeter medregnes.

170 m² + (40 m² + 15 m² + 12 m² - 50 m²) = 187 m² gange 100 divideret med 875 m² = 21,37 procent

Udnyttelsesgrad

Grundens areal + tillægsareal: 875 m² + 45 m² = 920 m²

Tillægsareal

Grundens længde mod vej gange halv vejbredde (15 m gange 3 m = 45 m²). Dog maksimalt 25 procent af grundens areal.

Udhus medregnes

Arealet af carport over 35 kvadratmeter medregnes. Overdækket terrasse medregnes ikke.

170 m² + (40 m² - 35 m²) + 15 m² = 190 m² divideret med 920 m² = 0,21

Søg om byggetilladelse

Ansøgninger om byggetilladelser og nedrivninger skal fremsendes gennem Byg og Miljø. Søg om byggetilladelse på dette link.

Når du opretter en ansøgning, får du overblik over, hvilken dokumentation der skal udfyldes og indsendes, og hvilke informationer vi skal bruge for netop at behandle din sag. Efter du har indsendt, får du besked, når der er nyt i din sag.

Sådan søger du i Byg og Miljø:

Start et nyt projekt. Når du starter et nyt projekt i Byg og Miljø, bliver din kladde automatisk gemt. Du kan oprette flere projekter samtidig, hvis du har behov for det.
Vælg projektets sted. Vælg et sted, f.eks. en specifik lejlighed eller matrikel. Når stedet er valgt, får du information om forhold, du skal være opmærksom på.
Tilføj ansøgere. Du kan som ejer tilføje en rådgiver til projektet. Så kan du få hjælp til at indsende korrekt og fyldestgørende materiale. Hvis projektet oprettes af en rådgiver, er det vigtigt, at rådgiver tilføjer ejer som ansøger af projektet.
Vælg ansøgningstype. Det materiale, du skal indsende, afhænger meget af, hvilken ansøgning du vælger. Derfor er det vigtigt at vælge den eller de rigtige ansøgningstyper.
Forhold på projektstedet. Under dette punkt kan du se, om der er forhold, du skal tage stilling til i din ansøgning. Det kan bl.a. være lokalplan, fortidsminder, strandbeskyttelse m.m. Du ser, hvad din ejendom er omfattet af, i rullemenuen ”Øvrige kortlag”.
6. Udfyld alle punkter. Medmindre der er en væsentlig grund til, at et punkt ikke er relevant, skal al dokumentation udfyldes. Husk at beskrive hvorfor, hvis du ikke mener, det er relevant. Når du uploader de relevante dokumenter og tegninger, er det vigtigt, at dokumenterne navngives korrekt.
Indsend din ansøgning. Når dit projekt er indsendt, vil du modtage en kvittering herpå.

Tegningsmaterialet er vigtigt for, at sagsbehandleren kan vurdere din ansøgning, fordi det hjælper til at forstå det arbejde, du vil udføre. Husk mål på alle tegninger!

De fire meste almindelige tegninger er:

Situationsplan: Hvordan er byggeriet placeret på matriklen og i forhold til andre bygninger?
Plantegning: Hvordan er byggeriet indrettet, og hvad er dimensionerne?
Facadetegning: Hvordan ser byggeriet ud fra forskellige sider?
Snittegning: Hvordan ser byggeriet ud i tværsnit på udvalgte steder?

Hvilke tekniske forhold er dit projekt omfattet af?

Når du ansøger om byggetilladelse, skal du tage stilling til, hvilke tekniske forhold i bygningsreglementet dit byggeri er omfattet af. Det betyder, at du skal oplyse, hvilke tekniske kapitler i bygningsreglementet der stiller krav til dit byggeri. Det gør du ved at sætte kryds ud for de relevante kapitler i ansøgningspunktet “Erklæring om, hvilke tekniske forhold i bygningsreglementet byggearbejdet er omfattet af”.

Ved at sætte krydser sikres det, at du som ansøger er bevidst om, hvilke krav der gælder for dit byggeri. Det er ikke et udtryk for, om du mener, at du overholder kravene eller ej, men hvilke krav der skal overholdes.

F.eks. hvis du skal bygge et nyt skur, så skal du afkrydse i kapitel 4 “Afløb”, da du skal redegøre for, hvad du gør af regnvandet fra taget.

Det er dit ansvar at undersøge, hvilke tekniske forhold dit projekt er omfattet af, samt hvilken dokumentation du skal sende. Derfor kan det være en hjælp at få en rådgiver til at hjælpe dig med færdigmelding.

Hvor skal jeg sætte mine krydser?

Inden du søger, skal du undersøge, hvilke kapitler din sag er omfattet af. Disse kapitler skal krydses af i skemaet på Byg og Miljø, og hvert kapitel skal dokumenteres ved færdigmeldingen.

Kapitel 2 om adgangsforhold: Enfamiliehuse – kun yderdøre. Sommerhuse er undtaget.
Kapitel 3 om affaldssystemer: Husholdningsaffald fra ny bolig.
Kapitel 4 om afløbsforhold: Afløbsinstallationer fra eksempelvis køkken og bad samt vand fra tagflader og eventuelle dræn.
Kapitel 5 om brand: Krav til brandsikring – herunder anvendelseskategori og risikoklasse, koncept for evakuering, brandsikring af bærende konstruktioner, sikring mod brand- og røgspredning samt redningsberedskabets indsatsmulighed.
Kapitel 6 om brugerbetjente anlæg: Indkast til affaldssystemer, IT-standere, betalings- og selvbetjeningsautomater, porttelefoner og tilkaldeanlæg.
Kapitel 7 om byggeplads: Sikring, så der ikke sker skade på personer og bygninger på og omkring byggepladsen, sikring mod svigt af konstruktioner på anden grund og sikring af materialer mod fugt.
Kapitel 9 om bygningens indretning: Beboelsesrum, bad, wc, køkken, forsamlingslokaler, arbejdspladser, normalklasserum, hoteller og glaspartier.
Kapitel 10 om elevator: Gælder ikke for enfamiliehuse, række- og dobbelthuse og sommerhuse.
Kapitel 11 om energiforbrug: Krav til varmeisolering, mindstekrav til klimaskærm, energirammer, energikrav, renoveringsklasser, sommerhuse/campinghytter, midlertidige, flytbare pavilloner og bygningsopvarmning.
Kapitel 12 om energiforsyningsanlæg: Opvarmningsanlæg, fyringsanlæg, brændeovne, masseovne, åbne fyringsanlæg, centralvarmekedler, oliebrændere, aftrækssystemer, solvarme-, solcelle- og køleanlæg samt varmepumper.
Kapitel 13 om forureninger: Forureninger fra byggematerialer og undergrunden (radon).
Kapitel 14 om fugt og vådrum: Sikring mod skimmelsvamp i hele bygningen, f.eks. sikring mod fugtophobning af byggematerialer i byggeriet.
Kapitel 15 om konstruktioner: Krav til bærende konstruktioner.
Kapitel 16 om legepladser: Opstilling og udskiftning af legepladsredskaber – både enkelte legepladsredskaber og helt nye legepladser.
Kapitel 17 om lydforhold: Lyd fra andre rum, boliger, erhvervsenheder, bygningens installationer, veje og jernbaner, efterklangstid m.m.
Kapitel 18 om lys og udsyn: Sikring af dagslys, udsyn og elektrisk belysning.
Kapitel 19 om termisk indeklima og installationer til varme- og køleanlæg: Varmeinstallationer og køleinstallationer.
Kapitel 21 om vand: Vandinstallationer.
Kapitel 22 om ventilation: Ventilationsanlæg, krav til ventilation i enfamiliehuse, andre boliger, daginstitutioner, undervisningsrum m.m.

Tjekliste

Se tjekliste for punkter, som er gode at forholde sig til, inden du går i gang med at bygge:

Bygge- og anlægsaffald (renovation)
Jordflytning
Opgravning og skader på offentlige arealer
Landinspektørens attestering af bygningernes placering på grunden
Påbegyndelse
Indretning af byggeplads
Midlertidig aktivitet

Tillykke, din ansøgning er godkendt.

Du kan nu gå i gang med dit byggeri.

Du har fået din byggetilladelse, og du kan nu gå i gang med dit byggeri. Så langt så godt.

Det er dog vigtigt, at du læser byggetilladelsen grundigt igennem, så du på forhånd kan få afklaret eventuelle spørgsmål. Desuden er det nu, du skal have en landinspektør ud, hvis der er stillet krav om afsætning af byggeri i byggetilladelsen.

Inden der er gået et år, skal du have fremsendt din påbegyndelse. Du skal sende din påbegyndelse på dette link.